Ülkemiz genelinde Gayrimenkul değerleri belirleyen Emlak Endeksi raporlarına göre, 2016'da en yüksek seviyesini gören gayrimenkul piyasası 2017 ve 2018’de özellikle arsa fiyatlarında % 40'a varan düşüşler mahalle bazlı görülmektedir. 2019'da Ev Kredilerinin 0.99 düşürülmesiyle birlikte gayrimenkul piyasası toparlanma dönemine girdiği görülmektedir. Önümüzdeki dönemde kayıpları azalan ve yabancı yatırımcı harcamaları ile tüm gayrimenkul sınıfları üzerinde olumlu bir  etki yaratması beklenmektedir. 

Gayrimenkul değerleri ekonomiye bütün olarak yansıyan ve döngüsel olarak hareket etme eğilimindedir.  Ülkemiz genelinde Gayrimenkul piyasası 2005 yılından günümüze yüksek düzeyde istihdam sağlayan ve düzenli maaşlar arttıkça, konut talebi ve diğer Gayrimenkul türleri artacak ve fiyatlar buna uygun olacaktır.  

İşsizlik oranı yükselip ücret seviyelerinde durgunluk veya azalma olduğunda, ipotekli kredi ve haciz oranı artmaktadır. Daha fazla mülk edinildikten sonra, daha az sayıda kişi bunları karşılayabilir. piyasa değerleri düşüyor. Ekonomik koşullar daha elverişli hale geldiğinde, piyasa değerleri dengelenir ve koşullar iyileşmeye devam ettikçe bir kez daha yükselmeye başlayabilir.

Gayrimenkul veya herhangi bir ürünün değeri olması için, değer yaratan ve bulunması gereken dört unsur vardır. “Bu unsurlar talep, fayda, Konum ve aktarılabilirliktir.  Talep, Gayrimenkul istediğinde onu satın alabilmek için finansal yeteneğe sahip olmalısınız.  Fayda, mülkün faydalı bir amaca hizmet edebileceği anlamına gelir.  Konum, Gayrimenkulun arz ve talep oranının yeterli yada yetersiz olduğunda ortaya çıkarır.  Aktarılabilirliktir, değer unsurunun tümü mevcut olduğunda, Gayrimenkulun bir değerleyici tarafından tahmin edilebilecek bir değerin bulunması. 

Emlak piyasası, sadece alıcının ve satıcının bir araya getirilmesi için satış ve alış için hizmeti sunun ülkemizin lokomotif sektörlerinden birisidir. Bir piyasanın işlevi, arzın veya talebin pazar değeri oluşturabileceği ve alıcıların ve satıcıların ticaretini avantajlı kıldığı bir ortam sağlamaktır.  “Alıcı ve satıcı sayısı, bir satıcı pazarını satıcılardan çok daha fazla alıcı veya alıcı pazarını satıcılardan çok daha fazla alıcı oluşturmak için sıklıkla bir denge durumundan uzaklaşır.  Tüm bu faktörlerin bir sonucu olarak, Emlak kalıcı olması gerçeği, fiyatlar oldukça değişken olabilir. Ancak, Emlak değerini belirlemede en önemli faktör, emlakta arz ve talep, fiyat seviyelerini yaratmak ve korumak için sürekli pazarda etkileşime girer. Temel olarak, arz arttığında, alıcılar için daha fazla satıcı rekabet ettikçe fiyatlar düşer, talep arttıkça, daha fazla alıcı ürün için rekabet ettikçe fiyatlar artar. Hem arz hem de talep arttığında, Emlak fiyatları sabit kalma eğilimindedir. Hiç kimse emlak değerlerindeki değişiklikleri doğru bir şekilde tahmin edemese de, fiyatların yükselip yükselmesine neden olan şeyleri anlamak emlakçıya yardımcı olabilir.  Emlak piyasasında faaliyet seviyesi, talep ve arzın altında yatan ekonomik ve demografik faktörlerdeki değişikliklerden etkilenir.  Piyasa analizi temel olarak değişikliklerin fiyat ve fiyat üzerindeki miktar üzerindeki etkisini tahmin etmek için bu faktörlerin incelenmesidir. 

Talep seviyesi arttığında, Talep, “tüketicilerin belirli bir süre boyunca belirli bir fiyattan satın almak istedikleri ve alabilecekleri mal miktarı” olarak tanımlanabilir.  Gayrimenkulde talep, toprağın belirli bir amaç için kullanılmasından kaynaklanabilecek faydalara dayanmaktadır.  Örneğin, bir ofis binası inşa etmek için bir ticaret bölgesinde bir köşe alanı satın alan bir yatırımcı, üreteceği kira geliri için araziyi satın alır.  Konut, perakende ve ofis alanı için yerel talepler kısmen toplumun ekonomik büyümesi tarafından belirlenir.  Piyasa analistleri nadiren yerel ekonomik koşulların ayrıntılı ve eksiksiz analizlerini hazırlar. Bunun yerine, genellikle komisyonları. Belediye  veya diğer kamu kurumlarını planlarıyla hazırlanan çalışmaları kullanırlar. Bu tür çalışmaların çıktısı genellikle mevcut istihdam ve nüfus tahminlerini ve istihdam ve nüfustaki değişiklikleri içeren tahminleri içerir. Bu veriler yerel konut, perakende ve ofis alanı ihtiyaçlarının analizinde temel girdilerdir. 

Emlak talebini etkileme eğiliminde olan bazı faktörler arasında nüfus, demografi ve istihdam ve ücret seviyeleri bulunmaktadır. Sığınma, temel bir insan ihtiyacıdır. Nüfus büyüdükçe, konut talebi de birlikte büyüyor. Konutların artması gerektiğinden, endüstriyel ve ticari alanlara olan talebin de artması gerekiyor. Ülkenin toplam nüfusu artmaya devam etse de, emlak talebi bazı bölgelerde diğerlerine göre daha hızlı artmaktadır. “Ancak bazı yerlerde büyüme tamamen durdu veya nüfus azaldı. Bu, ekonomik değişiklikler, sosyal kaygılar (okulların kalitesi veya daha fazla açık alan arzusu gibi) veya nüfus değişimlerinden (örneğin doğudan batıya göç) olabilir. Sonuç olarak, başka bir yerde artan taleple eşlenen bir alanda Emlak talebinde bir düşüş olabilir.

Soru ve Görüşlerinizi

Whatsapp: 0532 491 9453

farukkorkmaz@live.com 

https://www.linkedin.com/in/farukkorkmaz53